¿Crédito hipotecario ó leasing habitacional?

¿Que te conviene más entre un crédito hipotecario o leasing habitacional? ¡Conoce la respuesta aquí, en Consejo Financiero!

En Colombia hay dos maneras de financiar la compra de vivienda: Una de ellas es el crédito hipotecario tradicional y la otra alternativa es el Leasing habitacional, una figura que nació en mi País en el 2003, Como una alternativa introducida por el gobierno para que los consumidores recuperaran la confianza en el sector financiero, tras la crisis hipotecaria del UPAC en 1998.

He traído este tema al podcast debido algunas preguntas de la audiencia, quienes me han preguntado ¿Cuál de estas dos alternativas es mejor a la hora de comprar vivienda? Bueno, pues Veamoslo a continuación viendo cada una por separado:

 

¿Qué es un crédito hipotecario?

Empecemos con el Crédito hipotecario. Un crédito hipotecario es un producto financiero que permite a cualquier persona comprar mediante un préstamo de largo plazo, un inmueble, quedando el mismo como  garantía hipotecaria favor de la entidad financiera que otorga el préstamo.

Esto quiere decir que si el deudor paga cumplidamente, dicha garantía expirará una vez éste haya pagado la totalidad del crédito o en caso contrario, el banco podrá hacer efectiva la garantía y quedarse con el inmueble.

En Colombia, debes tener al menos el 30% del valor comercial del bien raíz para obtener un crédito hipotecario. Esto significa que si quieres comprar un inmueble que valga USD 100,000 dólares, debes tener al menos 30,000 de cuota inicial.

En esta modalidad de financiación tu eres el propietario del inmueble, pues cuando compras el vendedor te transfiere la propiedad de la vivienda, aunque uses dinero del banco para adquirirla.

Cómo lo veíamos en el episodio número 12 de mi podcast, hay dos tipos de créditos hipotecarios: Créditos hipotecarios a tasa fija en los cuales pagas una tasa y una cuota fija durante la vida del préstamo y créditos hipotecarios a tasa variable, donde pagas una tasa y cuota que dependen básicamente del comportamiento de la economía.

Para efectos de este episodio sólo hablaremos de créditos hipotecarios a tasa fija, pues no recomiendo los de tasa variable debido al peligro de un eventual incremento de las tasas como consecuencia de una crisis financiera en el futuro.

 

¿Qué es un Leasing habitacional?

Bien. Ahora veamos que es un Leasing habitacional y para que me puedas entender mejor, primero te voy a explicar que es el leasing.

El Leasing en términos generales es un contrato de arrendamiento de bienes como por ejemplo vehículos, maquinaria o equipos de oficina entre muchos otros, en el cual durante la vigencia de dicho contrato, debes pagar un canon de arrendamiento durante un plazo pactado y a la finalización de dicho plazo, tendrás la opción de comprar el bien a un precio pactado desde el comienzo del contrato.

Un Leasing habitacional es algo muy similar. Éste es un contrato de arrendamiento financiero no de un equipo, sino de un bien inmueble, donde deberás pagar un canon o arrendamiento mensual  al banco, quien en este caso es el propietario del inmueble, durante un plazo que va desde los 5 hasta los 20 años.  Al expirar este plazo, tendrás la opción de comprar el inmueble al precio que pactes con ellos, valor que va desde el 1% hasta el 30% del valor del inmueble objeto de este tipo de financiación. Es importante aclarar que el valor del canon incluye capital, seguros e intereses de financiación.

Para poder tomar esta opción, debes tener al menos el 20% del valor de la vivienda a comprar como cuota inicial. Veámoslo con otro ejemplo:

Supongamos que quieres comprar el mismo inmueble de USD 100,000 dólares pero a través de Leasing habitacional. En este caso, Sólo debes tener USD 20,000 de cuota inicial y financiar los 80,000 dólares restantes a través del leasing.

De igual manera, debes acordar desde el inicio del contrato con el banco, que porcentaje quieres pactar como opción de compra al finalizar el plazo, que como ya te lo mencioné está entre el 1 y el 30% del valor del inmueble.

Como imaginarás, entre mayor sea el porcentaje de la opción de compra, menor será el valor del canon de arrendamiento y más alto el canon de arrendamiento cuando este porcentaje sea menor. En este aspecto es recomendable pactar una opción de compra del 1%, así el valor del arrendamiento sea mayor. Al final, es mejor tener una opción de compra fácil de cumplir.     

 

Ventajas y desventajas de cada modelo

Muy bien. Acabamos de ver en que consiste cada modelo de financiación a la hora de comprar vivienda. Ahora comparemos estas dos opciones desde diferentes puntos de vista:

En primer lugar, desde el punto de vista de la propiedad del inmueble, mientras que en el crédito hipotecario tú eres el propietario, en el leasing habitacional el propietario del inmueble es el banco. Esto implica una diferencia en la forma que registras en tu declaración de renta cada opción. Si adquieres un inmueble vía crédito hipotecario deberás registrar en tu activo el valor del inmueble, en tu pasivo el valor de la deuda y podrás deducir de tus ingresos el valor de los intereses pagados, mientras en el leasing habitacional no deberás registrar nada en tu activo ni en tu pasivo y podrás deducirte de igual manera el valor de los intereses pagados en los cánones de arrendamiento, aunque cuando finalice el plazo y hagas uso de la opción de compra, si deberás registrar el valor del inmueble en tu activo al valor catastral del mismo.

¿Desde el punto de vista tributario esto representa alguna diferencia para ti? En condiciones normales no, pues aunque la operación se registre de forma diferente en tu declaración de renta, el beneficio fiscal es el mismo.

Y digo en condiciones normales, porque de una parte, en Colombia existió un impuesto al patrimonio, en el cual se gravaba con un impuesto aquellas personas que tuvieran más de 1000 millones de pesos Colombianos de patrimonio liquido, es decir, que la diferencia entre el total de sus activos menos sus pasivos diera más de esta cifra. En ese entonces, una persona que estuviera muy cerca de cumplir esta condición, le hubiese servido esta opción para no sobrepasar dicha cifra.

Y de otra parte, aunque ya no haya impuesto al patrimonio, si resulta que en tu caso el valor de tus activos es muy alto, es decir que tienes aproximadamente más de 3,500 a 4,000 millones de pesos de patrimonio y eso puede dar lugar a que pagues por renta presunta, consistente en un impuesto que presume unos ingresos como consecuencia de tus activos, podría ser más conveniente adquirir tus bienes inmuebles mediante leasing habitacional, con el fin de temporalmente no incrementar aún más tus activos y terminar pagando este impuesto. Asesórate de tu contador y él te dirá si te conviene o no.

En segundo lugar, cuando tomas un leasing habitacional debes tener como mínimo el 20% de cuota inicial mientras en el crédito hipotecario el 30%. Aparentemente esto sería una ventaja que se inclinaría hacia el leasing habitacional, pero como lo veíamos en el episodio número 12 de mi podcast, cuando das una cuota inicial mayor en la compra de tu vivienda terminarás pagando menos intereses. En mi opinión, el crédito hipotecario es mejor, pues te obliga a ahorrar más antes de hacer el negocio.

En tercer lugar la opción de compra del leasing habitacional no es sino una manera de distribuir el pago de la obligación al banco. En la práctica, definir la opción de compra es establecer cuál será la última cuota de la obligación. Como ya te lo mencioné, es mejor pagar un canon más alto y tener una última cuota lo más baja posible.

En cuarto lugar, los intereses en el leasing habitacional son un poquito más bajos, pero los costos de escrituración pueden ser un poco más altos. ¿Por qué?

Porque cuando financias tu vivienda mediante leasing habitacional primero debes asumir los gastos de escrituración de la transferencia de la propiedad del vendedor al banco, quien se convierte en el propietario del inmueble y adicionalmente debes volver a pagar gastos de escrituración cuando el banco te transfiere a tí la propiedad del mismo, una vez termina el plazo o pagas anticipadamente la obligación y haces uso de tu opción de compra, mientras en el crédito hipotecario sólo pagas los gastos de escrituración una vez, que tienen lugar cuando el vendedor te transfiere la propiedad en el momento de hacer el negocio.

En quinto lugar el control que tiene sobre el inmueble es más limitado en el leasing habitacional que en el crédito hipotecario. Te voy a explicar porque.

Si por ejemplo otra entidad financiera te ofrece una compra de cartera hipotecaria a una tasa más atractiva, en el leasing habitacional no puedes hacer nada, pues el banco es el propietario del inmueble, no tú.

Por otra parte, si por alguna circunstancia no puedes seguir pagando tu leasing habitacional, el banco puede desalojarte fácilmente a través de una carta de restitución del inmueble, más o menos como cuando un propietario le pide a un inquilino que salga de su propiedad ante la imposibilidad de éste de pagar sus cánones de arrendamiento, mientras en el crédito hipotecario, puedes renegociar la deuda con el banco o vender el inmueble y pagar tu obligación antes que el banco ejecute su garantía.

De hecho, a los bancos les interesa financiar más por Leasing habitacional que por crédito hipotecario, ya que por leasing habitacional el banco no solo puede recuperar el inmueble más fácil, sino que lo puede vender a precio comercial, mientras que en el crédito hipotecario debe hacer un largo proceso jurídico para ejecutar la garantía y para recuperar el dinero debe rematar el bien inmueble por aproximadamente un 70% del valor comercial.

 En sexto lugar es importante tener en cuenta la inembargabilidad del bien. En el leasing habitacional es inembargable dado que el propietario del mismo es el banco mientras en el crédito hipotecario tu vivienda si podría ser objeto de embargo, a menos que esté protegida con afectación a vivienda familiar, es decir, que tu familia se vea afectada con la pérdida del bien. En este caso consulta a tu abogado para profundizar más en este tema.

Y en séptimo lugar, en ambas opciones debes hacerte cargo de los impuestos, el mantenimiento y en general los gastos derivados del inmueble. Asimismo en ambas opciones puedes realizar pagos anticipados y terminar la obligación más rápido.

Mis recomendaciones al respecto

Bien hasta aquí hemos visto un comparativo entre ambos modelos y a continuación quisiera darte mi opinión entorno a lo que me parece más conveniente:

En primer lugar si en tu caso no tienes un patrimonio considerablemente elevado, te aconsejaría el crédito hipotecario a la hora de comprar vivienda, pues aunque la tasa de interés puede ser levemente más alta, tienes los mismos beneficios tributarios que en leasing habitacional y además un mayor control sobre la propiedad en caso de que te ofrezcan mejores tasas en otro banco o no puedas seguir pagando la obligación. Personalmente no sacrificaría el control sobre un inmueble a cambio de una pequeña disminución en la tasa tomando un leasing habitacional, pues al final puedes igual pagar menos intereses haciendo abonos a capital en tu crédito hipotecario, que es lo que siempre recomiendo.

Si tienes un patrimonio elevado y como consecuencia de este la posibilidad de pagar por renta presunta o por la aparición de un impuesto futuro, creería que es mejor el leasing habitacional, para no generar en el momento un incremento adicional en tu patrimonio que te lleve a pagar más impuestos. Es importante tomar esta decisión tras haber hecho un cálculo minucioso con tu contador.

Para concluir

Independientemente cual sea la opción que finalmente desees tomar, tanto el crédito hipotecario como el leasing habitacional son deudas y como tales, mi recomendación será que primero que todo, le pongas orden a tu dinero a través de un presupuesto, a que salgas de deudas y ahorres al menos el 30% a 40% del valor del inmueble antes de lanzarte a comprar y una vez lo hayas hecho, concentrarte en pagar en un tiempo menor al que te comprometiste. De esta manera el ahorro en intereses será considerable.

Invertir en bienes raíces está muy bien pues es una inversión que se valoriza, siempre y cuando lo hagas con orden y enfoque en pagar rápido

.Si quieres escuchar el episodio podcast de este artículo, ve a:

https://soundcloud.com/consejo-financiero/episodio-58-leasing-habitacional-vs-credito-hipotecario

 

 

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